鼓楼西大街和烟袋斜街在元代称斜街市，其繁华有赖于两个方面：一是东西达二里之宽的积水潭，吞吐转运南北货物;查《元史·郭守敬传》有“舳舻蔽天”之描述，可见当年之盛况。其二是建于元朝至元九年公元1272年的鼓楼，当时称为“齐政楼”，又紧临什刹海后海后门桥码头，也是元代遵循《礼记》“前朝后市，左宗右社”所以元大都宫殿在城南，钟鼓楼商业区在城北所设定的商业区。元代地方志《析津志》云：“齐政楼，都城之丽谯也”，“此楼正居都城之中”，如果复原元大都平面图，我们就可以看到，鼓楼加上北面的钟楼确为城之中心。所以《析津志》称之为元大都中“富庶殷实莫盛于此”之地，鼓楼“东南转角街市，俱是店铺”，楼西一带“率多歌台酒馆，有望湖亭，昔日皆贵官游赏之地。”楼左右一带则“俱有果木、饼面、柴炭、器用之属。”
明初换都北京，明成祖仿效历代皇朝做法，为保持稳定，迁来南方大批商贾富户。由于积水潭一带风景幽静，所以达富贵人在沿岸纷纷修建别墅，因而在连接积水潭和地安门外商业区的斜街上，不仅维持了斜街市南端的繁荣，还应运而生出现一些为达官贵人、文人士子宴饮游乐服务的酒楼。从史料记载中可以查到明代嘉靖年间就出现了有名的天香楼。尽管明中期以后通惠河淤塞、积水潭面积萎缩，交通货运逐渐改成陆路，但仍然没有影响斜街商业区。当时北方少数民族商人频繁出入北京，大多居住于德胜门、安定门一带，这很可能是离鼓楼斜街商业区较近的缘故也可能是当时规范指定他们居住之地，自然也方便他们在斜街买卖货物。所以我怀疑德胜门外马甸一带就是当年伊斯兰商人的居住之地，因为马甸仍是回族较集中的居住区。
总之，明代城中心南移，码头不存。使斜街也南移，尽管不如元代繁华，但有一个很明显的标志就是繁华中心也变为的烟袋斜街一带。这为清代和民国时烟袋斜街的兴盛和繁华奠定了最重要的基石。
满族以少数民族入主中原，严格规定商业娱乐不得在内城，由于清朝不像历代那样，取得统治地位，便把前朝皇城焚毁;清朝完全在明朝内外城建都，所以格局基本未变。因而钟鼓楼商业区仍然保存下来，尽管清代已不再依靠积水潭的水路码头。
贵族化平民化
钟鼓楼商业区的保存下来，很大程度是因为积水潭尤其是什刹海形成了园林景区。皇城圈的北海水域平民百姓甚至达官贵人均不得涉足，所以各阶层人士便把什刹海当成了休闲宴饮的好去处。一些王公也依此而建府邸，还有一些汉人权要的私家园邸也纷纷挤进，一时使什刹海竟成了王公贵族、达官显赫的云集之处。贵族达官阶层自然豪奢讲排场，开支不菲，这都促成了鼓楼一带商业区的畸形发展。文人学士也要到此处游玩，除此之外便是南城的陶然亭，因而如光绪年间的会贤楼、望湖楼、庆云楼等著名酒楼应运而生，特别是夏季斜街的荷花市场更是车水成龙、喧嚣异常。
从可以考证的资料看，烟袋斜街最繁盛红火的时间是清代光绪年间，这个名称大约也是此时叫开的。斜街里出现多家饭庄、酒楼、烟铺、茶馆、浴池等。特别是出现了以经营烟具为主的“同台盛”和“双盛泰”两个店铺，据说两店老板曾为那拉代氏通洗水烟袋，于是声闻京华，斜街东口便出现了以烟袋作店幌子的烟袋商店，这两家店在斜街中名声、气派最大，幌子也最醒目，于是老百姓们便称之为烟袋斜街(《北京地区经济史料》，燕山出版社1990年版)。
有些文章谈到烟袋斜街或以为是为平民百姓服务的，其实不然。烟袋斜街是典型的为贵族官宦服务的高档商业区。比如会贤楼、庆云楼之类;很有气派，档次也高，平民百姓是不会涉足的。莫要小看这条既短又窄的斜街，从最西端银锭桥到最东头烟袋铺东口据说总长为390米，这里竟是古都西装裁剪的发源地——斜街东口有一家“都不昆西装店”，一般平头百姓是不会做西装的，当然西装店的出现最早也在清末，但由此可见它开在此处也是缘于烟袋斜街是高档商业区。比如宣统皇帝溥仪的老师、英国人庄士敦就住在地安门油漆座胡同1号。他要做西装，恐怕是会光顾“都不昆西装店”的吧?
烟袋斜街的平民化是在辛亥革命清廷退位之后，居住在什刹海附近的王公贵族、八旗子弟失去俸禄，又肩不能扛手不能提，于是纷纷开始变卖古玩字画，这使得烟袋斜街重新定位，又一次畸形发展，经营古玩的宝文斋、敏文斋、绣古斋、抱璞山房等纷纷落户斜街。那时溥仪还在故宫，仍然使用宣统年号，也有宫里的太监在地安门开设古玩店，货源都是盗取宫内(见溥仪《我的前半生》，群众出版社1964年版)。那时老北京一提“小琉璃厂”便指此处。这时开始形成民俗商业街。
免责声明：市场有风险，选择需谨慎!此文仅供参考，不作买卖依据。