明清时代，上游木材、纸等也开始由福州输出。清初计六奇所著的《明季北略》便记载，“福建延、汀、邵、建四府出产杉木。其地木商，将木沿溪放至洪塘(今福州城西的洪山桥)、南台(今台江)，(运至)宁波等处发卖。”清代福州府隶属福宁粮储道，主要负责的也是闽北地区的商品和贡物周转。
在古代，福州城市之所以呈现“南进”的趋势，正是为了更加靠近闽江，更加便利地承接上游来的货物。进入近代，福州首先出现的工业，也是依靠上游的各种物产，尤其是以茶叶为原料的砖茶制造，以及以木材为原料的锯木厂。
另一方面，随着外国人的势力侵入，仓前和泛船浦作为外国人集中区，又是闽海关的所在地，也是工业分布的首选地。
也因此，开埠以后，在闽江两岸，逐渐形成了福州的近代工业集中区。俄国人的砖茶厂，以及悦兴隆就在台江。当时比较著名的企业，如建兴锯木厂就在今天台江排尾附近；而由林则徐的姻亲、光禄坊刘家主办的福州电气股份有限公司，也在闽江北岸的新港；此外，福建造纸厂、建华火柴厂等则在仓山区的港头。
而福州，也由此形成了官宦集中的老城区、台江的工商业集中区，以及仓山的外国人居留区的格局。有一张民国十七年(1929年)的福州地图，非常形象地勾画出这一点，老城区、台江、仓山三处路网密布，而从老城区到台江，则只有一条主干道孤零零地连接着，此外的区域则是一片空白——大多还是农田占据。
为了更加便利地连接这些城市的主要功能区，1928年，当时的福建省建设厅对鼓楼前经南门兜、洋头口、小桥头、万寿桥(今解放大桥)至仓前山的主干道进行扩建，此后，这条主干道长期是福州的主轴，演变为今天的八一七路，而处于万寿桥北岸的中亭街，以及连接老城区与台江的茶亭街，也由此发展为福州重要的商业街。这种商业格局一直延续至今。
