中国的交通运输、仓储和邮政业的增加值近年来不断增长，从2011年的21842万亿元增至2017年的36802万亿元，年均增长率为9.8%。中国的交通运输、仓储和邮政业的增加值占GDP的比重保持在4.4%。可以看出，中国的物流业已成为国民经济的重要行业。
图：2011-2017中国交通运输、仓储、邮政业增加值及增长率
数据来源：国家统计局
第二部分：前瞻：中国物流地产商如何进行城市布局
根据商务部的《商贸物流发展“十三五”规划》，十三五期间要构建多层次商贸物流网络，服务于“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展等国家战略，构建具有国际竞争力、区域带动力的全国性商贸物流节点城市和具有地区辐射能力的区域性商贸物流节点城市。商务部指定的全国性商贸物流节点城市和具有地区辐射能力的区域性商贸物流节点城市名单如表。
研究院认为，中国物流地产商应首先布局商务部提出的全国性商贸物流节点城市（共39个），主要是省会城市和计划单列市。产业与消费是物流地产行业最重要两大需求。对于全国性商贸物流节点城市，物流地产商应首先布局制造业较强，第二产业总产值高，以及交通枢纽城市以及物流业增加值大的城市。对于区域性商贸物流城市主要布局电子商务发达的五大城市群（长三角、珠三角、京津冀、长江中游和成渝城市群）中核心城市周边的三四线城市，要求二产强、人口多，土地价格低的三四线城市，比如长三角的无锡、温州，南通、金华（义乌）以及珠三角的东莞、佛山和京津冀的廊坊等城市。中国市场占有率最大的物流地产商普洛斯在中国的39个城市布局，其布局特点是以长三角、珠三角、京津冀和中西部的一二线城市为主。
表：商务部十三五规划重点发展的物流节点城市名单
展望与总结：研究院认为中国的社会物流总额未来会呈稳定增长趋势，理由是支撑社会物流总额的中国产业和消费近年来保持稳定增长。经济和制造业正在转型升级，战略性新兴产业和高技术产业正高速增长，这些产业对现代物流提出更高的要求；同时，中国电商和快递业的崛起为第三方物流带来巨大需求。未来中国的物流地产需求巨大，物流地产商将崛起。而物流地产商要实现全国布局扩张，研究院认为需要重点布局国家商务部提出的全国性物流节点城市中交通枢纽城市，以及经济发达、第二产业强、人口众多的一二线城市，尤其要重点深耕五大城市群中的一二线城市。此外，关注商务部提出的区域辐射力强的节点城市，关注五大城市群核心城市周边，产业强、人口多的三四线城市，产品上聚焦满足不断增长的电商业务和高技术产业、战略新兴产业所需要的高标仓储。
